2017年1月13日，由链家研究院主办，以股票时代流通为王为主题的链家享受年会在北京大成酒店举行。在分享会上，汉通资本创始人王千了解了房地产行业从宽资产模式向轻资产模式的转变。她回答说，她对房地产细分领域的轻资产战略寄予厚望。

通过轻资产模型，我们不仅可以制作房产电子货币，还可以建立副本并慢慢扩展。王千指出，投资轻资产战略企业的商业逻辑可以用相对较小的资金来煽动，管理规模很快就可以做大。一旦背后的品牌效益、规模效益和内部系统管理能力一起实现，几乎每年都能构建出100%甚至更高的快速增长。

她还分享了基于以往投资经验的轻资产投资的几个共性：下行趋势不显著、发展空间小、交易量少的企业没有转；盈利模式不明确，就不会转；创始人必须既没有线下基础，也没有线上互联网思维。以下是王千演讲的国史：王千：我们之所以考虑投资轻资产行业，主要是基于整个房地产改革的系统思考。2005年之前，我有一个开发商的背景，然后转到一个比较大的美元基金公司，然后转到房地产投资。

从一开始，我们就转移了很多开发商，参与了他们上市前的融资，包括R&F、绿城、阳光100、房星地产。我们还转移了许多子行业的龙头企业，如红星美凯龙、奥特莱斯等。我们还收购了很多一线城市和核心二线城市的轻资产。

我个人的感觉是，这十年来，中国房地产的发展一直归功于城市化和人口红利的发展。与此同时，十几年的发展缺陷突然越来越严重，市场化的能量很大。

如果你需要在每个子行业的转折点之前交钱，你可以获得非常好的下跌周期回报。而国内各子行业的增长和下降速度比国外同行业快几倍。

新的东西一频繁出现就会蜂拥而至，可能要十年很长时间，国内两三年就完成了。所以，从投资者的角度来说，投资前预测走势是非常重要的。

轻资产模式急需改变。就整体趋势而言，传统R&D的高毛利、低营业额和高杠杆的时代早已过去。

中国房地产已经从增量时代转向存量时代，整体发展阶段已经结束。和北京一样，在京津冀一体化的政策下，城市已经完成了七环路，但是市中心的很多核心楼盘的使用价值并没有表现出最差的一面。或者它的功能不是最好的，应该做业务的地方是办公室，应该做办公室的地方是住宅，或者传统R&D和建筑质量比较低，有可能房子已经很旧十几年了。然后就是运营能力不足。

经常在街对面的写字楼比运营良好的写字楼差50%。因此，是时候改变传统的轻资产模式了。但是对于开发商来说，回报率比较高，大船转不过弯，资产轻模式很难改变。

为什么在轻资产战略进入市场时，我们对轻资产行业寄予厚望？第一，核心城市的股票资产巨大，我们有大量的物业通过运营管理期待电子货币。这几年我总结了一个很有意思的趋势。

一旦房子买得不好，大家就开始改造。第一波是2008年的金融危机。很多房地产开发商已经转型为商业地产、养老地产、文化旅游地产。

房子好买的时候，找房子或者卖房子最慢。到了2014年下半年，经常发生房子买的不好，要改造的情况。2015年下半年，开发商销售额创历史新高，无需转型。

因为这很难 资产轻策略给一些有其他基因的人带来了新鲜的活力，也带来了更好的影响。其次，与互联网涉及的其他创意产业相比，房地产的所有运营和交易都没有与巨额资产相结合，因此其盈利模式非常明确。运营边际效应的任何改善都只能寻求构建资产的巨大价值。

这和单纯花钱烧流量，培养C端商业模式可能差别不大，这是地产和轻资产结合的好处。第三，轻资产模型可以慢慢复制扩展。R&D或持有较少资产是一项非常强大的资本业务，而且对资本的需求相当大，因此提供一个地块或一项资产的周期非常长。然而，实现轻资产战略几乎是不同的。

你可以用相对较小的资金进行杠杆化，快速实现大规模管理。一旦品牌效益、规模效益和内部系统管理能力结合起来，你几乎可以每年建立100%甚至更高的快速增长。

最后，轻资产在资本市场上不会得到很好的估值。在港上市的R&D公司，成交量差，估值低，基本是市盈率的四五倍。很多上市公司的估值可能不如手里一块土地的价值，或者赶不上手里的现金量。

这也是很多大型基金仍然参与大型IPO前期或投资基金，长期没有大的投资空间的原因。但资本市场不愿意给这些资产轻战略的企业很低的估值，包括幻想曲旗下的彩生活分拆上市，绿城和中海地产分拆上市。如果后台有一些互联网元素，估值真的很低。投资逻辑在过去的一年里，汉通资本投资了7家房地产资产轻创意企业，转行成为住宅、办公、商务领域的运营商，长期租赁、住宅、办公领域的平台。

我们投资的行业和企业有共性。第一，子板块一定是下行周期，市场空间充裕且广阔。单个项目投资我们会赚很多钱，但其实整个服务就是几十万一百万客户，交易量也不算太大，这不是我们的特别目标。

第二，我们转让的所有企业收益模型都很清晰。你要承担地区总部的费用，前期的市场费用，以及从开始到等待期到成熟期的费用。但是，当你到了一个合适的转折点，你一定是盈利的。

另外，现金流极其务实，不烧钱。我们转到的7家公司，快速增长率在200%到300%以下，最低的是4000%。

第三，被投资创业团队的创始人在某个行业积累了非常浅薄的专业知识、资源和人脉，也是务实而坚定的行事。同时它不仅线下基础非常好，还有互联网思维。我们不能拒绝接受90后创业的概念，因为房地产本身和涉及房地产的商家，都还在做线下运营相对清淡的生意，不需要一定时间积累，很难做好这个行业的整个产业链和资源。然而，我们并不太愿意投票给那些没有互联网思维的人，因为他们的思维有限，或者更容易用传统的R&D心态看待问题，很难与快速增长的企业相匹配。

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